Kaufvertrag und Energieausweis beim Hauskauf mit Hausschlüsseln auf dem Schreibtisch
Ratgeber · aktualisiert · Livara Service GmbH, Monheim am Rhein

Sanierungspflicht beim Hauskauf: Was nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Käufer älterer Häuser bleiben zwei Nachrüstpflichten mit Zwei-Jahres-Frist, die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen. Ein Überblick über den Stand im Oktober 2026.

Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt bestimmte energetische Pflichten. Rechtsgrundlage ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist kein komplett neues Gesetz: Der Bundestag hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) umbenannt und an vielen Stellen geändert. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Sein Kernteil gilt seit dem Folgetag, weitere Teile ab dem 1. Januar 2027, 2028 und 2030.

Für Käufer heißt das: Einige Pflichten sind geblieben, aber unter neuen Paragrafen. Andere sind ersatzlos weggefallen. Ältere Ratgeber zum GEG sind deshalb teilweise überholt.

Das hat sich für Käufer geändert

  • Austauschpflicht für alte Heizkessel entfallen. Der frühere § 72 GEG, nach dem Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb gehen mussten, wurde zusammen mit den §§ 71 und 73 gestrichen.
  • 65-Prozent-Regel entfallen. Bei einem Heizungstausch gibt das Gesetz keinen festen Anteil erneuerbarer Energien mehr vor. Die Bundesregierung schreibt dazu, dass Eigentümer die Heizungsart selbst wählen können, auch Gas- und Ölheizungen.
  • Neue Paragrafen. Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke steht jetzt in § 35 GModG (früher § 47 GEG). Die Dämmpflicht für Rohrleitungen samt Käufer-Sonderregel steht in § 69 GModG (früher § 71 und § 73 GEG).
  • Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nachweisen (§ 43 GModG).
  • Ab 1. Januar 2027: Neuregelung des Energieausweises. Das verpflichtende Beratungsgespräch für Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt.

Wen die Nachrüstpflichten treffen

Die beiden Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für alle Eigentümer von Wohngebäuden. Für kleine, selbst genutzte Häuser gibt es seit Langem eine Schonregel: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss erst der neue Eigentümer nachrüsten. Er hat dafür zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 GModG).

Daraus folgen drei wichtige Punkte:

  1. Kauf, Erbe und Schenkung: Das Gesetz spricht allgemein vom „Eigentümerwechsel“. Gemeint ist also nicht nur der Kauf.
  2. Fristbeginn: Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über (§ 873 BGB), nicht schon mit dem Notartermin. Ab der Eintragung laufen die zwei Jahre.
  3. Nur der erste Wechsel zählt: Die Frist knüpft laut Wortlaut an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 an. Hat das Haus seitdem schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist diese Frist in der Regel längst abgelaufen. Die Pflicht besteht dann bereits, und Sie bekommen keine neue Zwei-Jahres-Frist. Dasselbe gilt, wenn der Verkäufer am Stichtag gar nicht selbst im Haus gewohnt hat. Klären Sie vor dem Kauf, ob der Vorbesitzer die Maßnahmen umgesetzt hat.

In Häusern mit mehr als zwei Wohnungen greift die Schonregel nicht. Dort gelten die Pflichten unabhängig von einem Eigentümerwechsel.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG)

Erfüllt die Decke zwischen beheizten Räumen und einem unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, muss sie gedämmt werden. Danach darf ihr Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt.

Bei Dämmung in Deckenzwischenräumen kann die Dicke technisch begrenzt sein. Dann genügt die höchstmögliche Dämmschichtdicke, wenn der Dämmstoff eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) einhält. Für eingeblasene Dämmstoffe oder nachwachsende Rohstoffe gilt 0,045 W/(m·K) (§ 35 Abs. 2).

Ob Ihre Decke den Mindestwärmeschutz erfüllt, beurteilt im Zweifel ein Energieberater.

Pflicht 2: Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen (§ 69 GModG)

Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden, typischerweise im Keller oder in einem unbeheizten Hausanschlussraum. Die Mindestdämmung regelt Anlage 8 des GModG. Auch hier gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser die Zwei-Jahres-Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 69 Abs. 3 und 4).

Werden Leitungen ohnehin neu verlegt oder ersetzt, etwa bei einer Strangsanierung, müssen sie ebenfalls nach Anlage 8 gedämmt werden (§ 69 Abs. 1).

Entfallen: Austauschpflicht für alte Heizkessel

Die bekannteste der früheren Käuferpflichten gibt es nicht mehr. Das Änderungsgesetz streicht die §§ 71 bis 73 GEG mit Wirkung zum 29. Juli 2026, darunter die Pflicht, Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren stillzulegen. Eine funktionierende Heizung darf also weiterlaufen, auch nach einem Eigentümerwechsel.

Ob sich ein Austausch trotzdem lohnt, ist eine wirtschaftliche Frage. Rechtlich ist er nicht mehr vorgeschrieben. Entscheiden Sie sich für eine neue Heizung, gelten die §§ 42 bis 46 GModG. Sie haben die freie Wahl zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Hybridlösungen und Gas oder Öl. Bei neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen muss ein Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen: ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % (§ 43 Abs. 1). Fällt die alte Heizung irreparabel aus, gibt es Übergangsregeln (§ 43 Abs. 7). Die Details einer Grüngas- und Grünheizölquote soll die Bundesregierung laut § 42a bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz vorlegen. Stand Oktober 2026 liegt dieses Gesetz noch nicht vor.

Energieausweis und Beratungsgespräch beim Kauf

Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Bei Verstößen sind Bußgelder von bis zu 10.000 € möglich (§ 108 GModG).

Bis 31. Dezember 2026: Kaufen Sie ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, müssen Sie nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen. Das gilt allerdings nur, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG in der derzeit geltenden Fassung).

Ab 1. Januar 2027: Mit Artikel 2 des Änderungsgesetzes wird § 80 neu gefasst. Die Neufassung enthält diese Gesprächspflicht nicht mehr. Ebenso entfällt die Gesprächspflicht vor größeren Umbauten an Ein- und Zweifamilienhäusern (bisher § 36 Satz 3 und 4). Energieausweise werden dann digital und maschinenlesbar ausgestellt, auf Verlangen auch auf Papier. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala der Effizienzklassen bestehen, geändert werden nur Überschrift und Bezugsfläche der Anlage 10. Sinnvoll bleibt eine Energieberatung vor einer größeren Sanierung trotzdem.

Übersicht: Pflicht, Frist, Ausnahme

ThemaPflicht nach GModG (Stand Oktober 2026)FristAusnahmen
Oberste GeschossdeckeDämmen auf U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K), alternativ Dach dämmen (§ 35)2 Jahre ab erstem Eigentumsübergang nach 01.02.2002 (Ein- und Zweifamilienhaus)Unwirtschaftlichkeit bei selbst genutztem Ein- oder Zweifamilienhaus (§ 35 Abs. 4); Denkmal (§ 105); Befreiung (§ 102)
Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten RäumenDämmen nach Anlage 8 (§ 69 Abs. 2)wie oben (§ 69 Abs. 3 und 4)Befreiung bei unbilliger Härte (§ 102); Denkmal (§ 105)
Alter Heizkessel (über 30 Jahre)keine Austauschpflicht mehr (§§ 71–73 GEG gestrichen)––
Neue Gas- oder Ölheizungerlaubt; Bio- bzw. Wasserstoffanteil ab 2029 (§ 43)10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040Übergangsregeln bei Heizungsausfall (§ 43 Abs. 7)
EnergieausweisVerkäufer muss vorlegen und übergeben (§ 80 Abs. 4)spätestens bei Besichtigung–
Beratungsgespräch Käufernur bis 31.12.2026, wenn unentgeltlich angebotennach Übergabe des Ausweisesentfällt ab 01.01.2027

Was nicht Pflicht ist

Der Kauf eines Altbaus löst keine allgemeine Sanierungspflicht aus. Fassadendämmung, neue Fenster oder ein Heizungstausch werden durch den Eigentümerwechsel nicht vorgeschrieben. Pflichten entstehen erst, wenn Sie selbst sanieren. Erneuern Sie Außenbauteile wie Fassade, Dach oder Fenster auf mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche, müssen die neuen Flächen die Höchstwerte für den Wärmedurchgang nach Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG). Wer saniert, saniert also nach Standard. Wer nicht saniert, muss über die beiden Nachrüstpflichten hinaus nichts tun.

Die neue Mindestanforderung an die Gesamtenergieeffizienz ab 2030 (§ 40 GModG in der Fassung ab 1. Januar 2027) betrifft bestehende Nichtwohngebäude, nicht Wohnhäuser.

Photovoltaik ist Landesrecht. Das GModG verlangt beim Hauskauf keine Solaranlage. Einzelne Länder haben aber eigene Regeln. In Nordrhein-Westfalen gilt nach der Solaranlagen-Verordnung eine Photovoltaikpflicht auch für Bestandsgebäude, wenn die vollständige Erneuerung der Dachhaut nach dem 1. Januar 2026 begonnen wird. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche (§ 1 SAN-VO NRW). Wer im Zuge der Geschossdecken- oder Dachdämmung auch das Dach neu eindeckt, sollte das von Anfang an einplanen. In anderen Bundesländern gelten andere Regeln.

Ausnahmen und Befreiungen

  • Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4): Bei einem selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus entfällt die Geschossdeckenpflicht, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. Lassen Sie das von einem Energieberater nachvollziehbar dokumentieren, statt es nur anzunehmen.
  • Befreiung auf Antrag (§ 102): Die zuständige Landesbehörde befreit, wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen. Das ist etwa der Fall, wenn sich die Investition in angemessener Frist nicht rechnet, außer Verhältnis zum Gebäudewert steht oder besondere persönliche Umstände vorliegen.
  • Baudenkmäler (§ 105): Würden die Anforderungen Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen, kann davon abgewichen werden.
  • Andere Vorschriften (§ 34 Abs. 2): Stehen Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Arbeitsschutz oder Gesundheitsschutz entgegen, gelten die Anforderungen an Bestandsgebäude insoweit nicht.

Kontrolle und Bußgelder

Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob Leitungen, die nach § 69 gedämmt sein müssten, noch ungedämmt sind. Er weist den Eigentümer schriftlich darauf hin und setzt eine Frist. Verstreicht sie ohne Nachbesserung, informiert er die zuständige Behörde (§ 97 GModG). Als Nachweis genügt die Unternehmererklärung: Wer die Dämmung von Geschossdecke oder Leitungen geschäftsmäßig ausführt, muss sie Ihnen nach Abschluss der Arbeiten schriftlich ausstellen (§ 96 Abs. 1).

Wer die Geschossdecke oder die Leitungen vorsätzlich oder leichtfertig nicht dämmt, handelt ordnungswidrig. Möglich ist eine Geldbuße bis zu 50.000 € (§ 108 GModG). Mit der Fassung ab 1. Januar 2027 verschiebt sich die Nummerierung innerhalb von § 108, die Höhe bleibt gleich.

Pflichten mit der geplanten Sanierung verbinden

Die meisten Käufer sanieren ohnehin, bevor sie einziehen. Dann ist es sinnvoll, die Pflichtmaßnahmen nicht als Einzelauftrag abzuarbeiten, sondern in das Gesamtkonzept einzubauen:

  • Dach und oberste Geschossdecke zusammen denken. Soll das Dachgeschoss später ausgebaut oder das Dach neu eingedeckt werden, kann die Dämmung des Daches die Geschossdeckenpflicht ersetzen (§ 35 Abs. 1 Satz 2). Doppelte Arbeit entfällt. In NRW gehört dann die Frage nach der Photovoltaikpflicht dazu.
  • Leitungen dann dämmen, wenn der Keller offen ist. Steht eine Erneuerung von Heizung, Bad oder Leitungssträngen an, werden neue Leitungen ohnehin nach Anlage 8 gedämmt. Die Pflicht für Bestandsleitungen erledigt sich im selben Arbeitsgang.
  • Heizung zuletzt festlegen. Ohne Austauschpflicht bleibt Zeit, die Heizung erst nach Dämmung und gegebenenfalls Fenstertausch passend zu dimensionieren. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung erwägt, sollte die Bio-Treppe ab 2029 in die Betriebskosten einrechnen.
  • Fristen in den Bauzeitplan schreiben. Die zwei Jahre ab Grundbucheintragung sind bei einer geplanten Sanierung meist gut einzuhalten, wenn die Pflichtmaßnahmen von Anfang an im Leistungsverzeichnis stehen.

Wie eine Altbausanierung typischerweise abläuft, erklären wir im Beitrag Altbau sanieren: Ablauf und Kosten. Mit welchen Quadratmeterpreisen Sie bei einer Komplettsanierung rechnen sollten, steht unter Kosten einer Komplettsanierung. Unsere Richtwerte finden Sie in der Preisliste.

Förderung kurz eingeordnet

Laut Bundesregierung wird die Förderung seit dem 21. Juli 2026 fortgeführt. Welche Programme und Konditionen für Dämmung und Heizungstausch derzeit gelten, ob gesetzliche Pflichtmaßnahmen förderfähig sind und ob ein Antrag vor der Auftragsvergabe nötig ist, klären Sie bitte mit einem Energieberater und an den Programmseiten der Förderstellen. Einen Überblick über die Förderwege gibt unser Beitrag zur KfW-Förderung für die Sanierung.

So setzen wir die Maßnahmen um

Die Livara Service GmbH aus Monheim am Rhein ist Generalunternehmer für Sanierung im Bestand und energetische Sanierung. Rechts- oder Energieberatung leisten wir nicht. Die Frage, welche Pflichten für Ihr Haus konkret gelten, gehört zum Energieberater oder Anwalt. Wir übernehmen die Umsetzung: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, Leitungsdämmung, Heizung, Sanitär, Elektrik und Innenausbau, auf Wunsch schlüsselfertig.

  • Ein Vertragspartner für alle Gewerke, ein Ansprechpartner und eine Gewährleistung (4 Jahre nach Abnahme gemäß VOB/B).
  • Festpreis mit vollständigem Leistungsverzeichnis, jede Position einzeln ausgewiesen.
  • Kostenlose Ersteinschätzung, wöchentliche Bauberichte mit Fotodokumentation sowie Abnahmeprotokoll und Gewährleistungsunterlagen.

Wie das bei einem größeren Objekt aussieht, zeigt unsere Referenz in Osnabrück. Dort haben wir ein 12-Parteien-Haus mit Baujahr 1974 und 840 m² Wohnfläche in fünf Monaten im bewohnten Bestand energetisch saniert, unter anderem mit Dach- und Geschossdeckendämmung, von Effizienzklasse H auf KfW 55 EE: Energetische Vollsanierung Osnabrück.

Wir sind in ganz Nordrhein-Westfalen (Städte ab etwa 30.000 Einwohnern) sowie in München mit Umland und in Nürnberg tätig. Wenn Sie ein Haus gekauft haben oder kurz davor stehen, senden Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Wunschliste. Sie erhalten ein Festpreisangebot, in dem die Pflichtmaßnahmen einzeln ausgewiesen sind: Anfrage stellen.

Quellen

Stand: Oktober 2026. Förder- und Rechtsangaben können sich ändern; maßgeblich sind die Angaben der genannten Stellen. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater, Energieberater oder Anwalt.

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